Dòng vốn tín dụng cho việc vay mua nhà được dự báo sẽ ngày càng khó khăn hơn.

Dòng tiền vào bất động sản sẽ khó khăn hơn?

Gia Miêu

Dòng tiền đang chảy mạnh vào bất động sản không chỉ theo kênh trực tiếp mà còn gián tiếp thông qua vay xây lắp và vay tiêu dùng. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bắt đầu đưa ra những cảnh báo về việc cần có sự chuẩn bị khi dòng tiền này bị siết chặt.

Lãi suất vay mua nhà bắt đầu tăng

Vợ chồng chị Hồng Ái ở quận 7, TP.HCM cho biết, chị đang có khoản nợ hơn 300 triệu ở ngân hàng sau khi vay mua nhà chung cư với lãi suất 11%/năm. Tuy nhiên, mới đây ngân hàng chị vay đã có thông báo điều chỉnh lãi suất khoản vay lên mức 12,5%. Điều này khiến vợ chồng anh chị khá đau đầu vì thu nhập của hai vợ chồng anh chị lại không được tăng lên, khoảng lãi vay hàng tháng sẽ càng thêm nặng gánh. Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay cũng có một số ngân hàng điều chỉnh lãi suất vay mua nhà thêm 0,5%/năm – 1%/năm so với các năm trước đó. 

Bắt đầu từ tháng 5.2018, Eximbank cũng quyết định điều chỉnh lãi suất cho vay đối với các khoản vay mua nhà, đất tăng thêm 1%/năm so với trước, lên mức 11%/năm. Mức lãi suất mới này áp dụng cho tất cả khoản vay bao gồm xây, sửa nhà, mua căn hộ… Trong khi đó, bộ phận tín dụng Techcombank cho hay, hiện lãi suất cho vay mua, sửa chữa nhà có thể lên tới 13%/năm tùy dự án và thời hạn trả cụ thể. VPBank, OCB cũng áp mức lãi suất dao động 11 - 12%/năm cho cá nhân có nhu cầu vay mua, sửa chữa nhà.

Thực tế, lãi suất cho vay đối với bất động sản, nhất là với các chủ đầu tư dự án và người vay mua nhà thời gian gần đây chỉ có tăng chứ không giảm. Trong đó, nhiều ngân hàng đang áp dụng lãi suất cho vay mua nhà, đất với mức khoảng 12 - 12,5%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất này vẫn chưa phải là cao nhất. Bởi có ngân hàng đẩy lãi suất cho vay sửa chữa, xây mới, mua nhà lên tới 13%/năm.

Theo TS. Trương Huy Mai, chuyên gia tài chính - ngân hàng, lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng tăng dần bởi nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là  chủ trương giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo quy định của Thông tư 19/2017/TT-NHNN khiến kể từ đầu năm 2018 các ngân hàng chỉ được sử dụng 45% vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và sang đầu năm sau chỉ còn 40%. Trong khi theo khảo sát, hiện có tới 70% khách hàng gửi tiết kiệm chọn kỳ hạn ngắn, thậm chí tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ này còn lên đến 90%. Vì vậy, các ngân hàng phải tăng lãi suất huy động tiền gửi dài ngày để cơ cấu lại nguồn. Một khi chi phí huy động nhích lên, ngân hàng buộc  phải tăng lãi suất cho vay.

Đồng thời, việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2018 ở mức 17% (thấp hơn 18,7% năm 2017) và đề nghị các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt hơn dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản buộc ngân hàng thận trọng và nâng lãi suất cho vay.

Với các trường hợp vay dài hạn, lãi suất cho vay mua, xây, sửa nhà tại các ngân hàng cổ phần đã lên đến 12,5%/năm, tăng thêm khoảng 2%/năm so với trước đây. Bên cạnh đó, trước tình trạng giá nhà đất thời gian qua tăng khá nóng, các ngân hàng đều có động thái thẩm định lại giá và chỉ xét cho vay không quá 70% giá trị; tăng cường siết chặt ưu đãi, nâng phạt lãi suất trả trước hạn. Chính điều này sẽ tác động mạnh mẽ đến người mua nhà.

Siết dòng vốn vào bất động sản

Trong thời gian qua, dòng chảy tín dụng vào bất động sản vẫn đang tăng khá mạnh. Theo Ủy ban Giám sát tài chính tiền tệ quốc gia, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 15,8% tổng dư nợ của nền kinh tế. Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN Chi nhánh TP.HCM cho biết, hiện cho vay bất động sản chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cho vay tại TP.HCM. Dư nợ ở thành phố vào khoảng 1,8 triệu tỷ đồng tính đến cuối năm 2017, trong đó cho vay bất động sản tương đương 194.400 tỷ đồng. So với hồi đầu năm 2017, hiện vốn vay bất động sản tăng 5% trên tổng dư nợ, tương đương tăng gần 10.000 tỷ đồng.

Theo đánh giá của một số chuyên gia, trước việc NHNN liên tục đưa ra các cảnh báo về việc siết chặt vốn vào bất động sản, các doanh nghiệp trong lĩnh vực này cũng như người vay tiền mua nhà, đầu tư đều phải thận trọng và có những sự chuẩn bị vì trong thời gian tới dòng tiền đổ vào bất động sản sẽ rất khó khăn. 

Theo phân tích của Tiến sĩ Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight, ở  góc độ kinh tế học có 4 yếu tố tác động tới giá bất động sản: giá trị thị trường bao gồm chi phí xác lập, chi phí marketing, quản lý dự án… ; giá trị tiền tệ (nguồn cung tiền, nguồn FDI, nguồn vốn kiều hối…) hay còn nói là lượng cung tiền của nền kinh tế; lượng cung - cầu của thị trường; yếu tố cạnh tranh.

Một sản phẩm tăng giá vượt quá 15-17% là tăng nóng, vượt quá khả năng tạo ra thu nhập của thị trường, sức lao động của xã hội. Giá ảo khi thông tin không thực tế, không xác thực với quy hoạch của Nhà nước. Chẳng hạn một dự án 5 năm mới hoàn thành nhưng lại tung tin đồn 2 năm đã hoàn thành. Còn trong thời gian qua giá bất động sản tăng nóng, thậm chí rất nóng ở một số địa phương là thật.

Hiện trên 70% dòng vốn tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản. Thời gian vừa qua, ngân hàng đã đáp ứng nguồn vốn trung dài hạn vào bất động sản. Sắp tới các ngân hàng sẽ hạn chế nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Đồng thời, tỷ lệ rủi ro cho vay bất động sản cũng được tăng từ 150% lên 250% theo quy định của Thông tư 06. Như vậy dòng vốn sẽ được siết lại.

Không phân biệt tín dụng chảy vào người dân hay chủ đầu tư. Trễ nhất là tới ngày 1.1.2020, toàn bộ hệ thống ngân hàng ở Việt Nam áp dụng chuẩn mực Basel II. Khi áp dụng chuẩn mực này, dòng vốn chảy vào các lĩnh vực phi sản xuất như bật động sản sẽ ngày một khó hơn.  

Viết bình luận của bạn