Các chuyên gia cho rằng các cơn sốt đất vừa qua chỉ mang tính cục bộ, thị trường vẫn có nhu cầu thật. Ảnh: Vy An
Các chuyên gia cho rằng các cơn sốt đất vừa qua chỉ mang tính cục bộ, thị trường vẫn có nhu cầu thật. Ảnh: Vy An

Đã đến lúc suy nghĩ về bong bóng bất động sản?

Bảo Chương

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng. Nhiều chuyên gia và các cơ quan quản lý nhà nước đã đưa ra cảnh báo giá bất động sản quá cao sẽ dễ xảy ra rủi ro cho tất cả các bên tham gia thị trường; đồng thời, khiến người dân càng khó có điều kiện tiếp cận và tạo lập nhà ở.

Giá nhà đất liên tục tăng cao

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý I/2018 của Công ty DKRA Việt Nam, khu Đông TP.HCM gồm quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức đang là tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM trong phân khúc đất nền. Tại đây, tỷ lệ tiêu thụ đất nền phân lô đạt tới 100%. Giá đất liên tục tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước, riêng khu vực quận 2 tăng 15 - 20%. Cá biệt tại một vài khu vực xa hơn, hạ tầng chưa  hoàn thiện đồng bộ thuộc phường Phú Hữu, Long Trường, Long Thạnh Mỹ, Thạch Mỹ Lợi... nhiều khu xung quanh vẫn là đất vườn, đất ruộng chỉ trong thời gian ngắn được “thổi” giá từ dưới đất lên “trên trời”.

Điều đáng nói, giao dịch mua đi bán lại vẫn diễn ra khá sôi động, nhiều hợp đồng đặt cọc, “chốt hạ” thành công  giữa bên bán bên mua chỉ trong một vài ngày, thu về tiền chênh lệch từ vài trăm đến cả tỷ đồng. Nhìn rộng hơn sang một số khu vực khác tại TP. Hồ Chí Minh, cơn sốt đất nền 2018 đang có những biểu hiện tăng nóng và lan rộng. Cách trung tâm thành phố 70 - 80 km là huyện Cần Giờ, ít ai ngờ rằng chỉ trong vòng chưa đầy 1 năm, nhiều khu đất phân lô đã có mức tăng giá 200 - 300%, từ vài triệu lên một vài chục triệu đồng/m2.

Trước việc cơn sốt đất lan rộng, thu hút nhiều nhà đầu tư lao theo, khiến nhiều ý kiến lo ngại về nguy cơ bong bóng bất động sản. Cũng chính lo ngại này, nhiều địa phương đã có động thái siết lại thị trường bất động sản như hạn chế phân lô bán nền, thanh kiểm tra các dự án, dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thậm chí tạm dừng cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, cơn sốt đất hiện nay không hẳn hoàn toàn là sốt ảo, do giới đầu cơ đẩy giá, mà có cả xuất phát từ yếu tố thực.

Nhu cầu thật hay ảo?

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho rằng giá bất động sản tăng “nóng” thời gian qua có nhiều yếu tố, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng nhu cầu ở của người dân là có thật. Phân tích thêm về vấn đề này, ông Khương cho biết, hiện nay, TP.HCM có khoảng hơn 13 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc, nên có nhu cầu lớn về nhà ở. Một lý do nữa là kênh đầu tư giờ đây cũng có sự thay đổi. Nếu như trước đây, người dân thường gửi tiền ngân hàng và mua vàng, thì nay chuyển sang đầu tư bất động sản làm của để dành. Chính vì những lý do đó đã làm cho giá bất động sản tăng lên. “Dựa trên tốc độ tăng trưởng của kinh tế và thu nhập bình quân đầu người thì tăng trưởng của bất động sản là có thực. Tôi đã từng đi khảo sát, có những nơi tháng trước, giá đất chỉ 600 - 700 triệu đồng/lô, thì tháng sau tăng gấp đôi và đa số mua để ở”, ông Khương nói.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng phát triển nhà – Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, theo đánh giá sự tăng giá của sản phẩm theo thời gian, khoảng 5-10% cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng là phù hợp. Tuy nhiên sự tăng đột biến tới 70% là không đúng giá trị thực của sản phẩm, cần xem lại. Theo ông Sơn do cò đất, môi giới thổi giá sản phẩm, khai thác yếu tố hưởng lợi chênh lệch khi chuyển nhượng, sang tay sản phẩm. Giá nhà ở có nhiều yếu tố tác động như cơ sở hạ tầng giao thông, các tiện ích nhà ở trường học bệnh viện, tiến độ sản phẩm theo thời gian. Ngoài ra còn có tác động về tâm lý của người dân, chủ trương chính sách của Nhà nước. Thời gian qua một số khu vực đã tăng giá đột biến do nhà đầu cơ chuyển nhượng lấy lời, người dân nên cẩn trọng, thu thập nhiều thông tin trước khi có quyết định.

Còn theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoRea), về dự báo có, hay không có "bong bóng" bất động sản trong năm 2018, thì Hiệp hội nhận thấy khó có thể xảy ra, do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước; do các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường; và do các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn. Tuy nhiên, trong thời gian qua, đã xuất hiện các cơn sốt ảo giá đất, giá đất nền tại các xã ven dự án Sân bay Long Thành (Đồng Nai); các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang); hoặc tại một số quận ven, huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh.

Đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, mà phần lớn là mua bán, chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh lướt sóng kiếm lời. "Thủ phạm chính" là giới đầu nậu và cò đất với thủ đoạn đầu cơ, thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất, giá đất nền tại một số địa phương. Và mọi thứ hiện đang có dấu hiệu hạ nhiệt.

Riêng, đối với thị trường căn hộ chung cư là phân khúc thị trường lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền.  

Viết bình luận của bạn