Tự ý cho thuê lại mặt bằng
Sau khi thực hiện hợp đồng được 1 năm thì Công ty B không có nhu cầu sử dụng mặt bằng này để sản xuất nữa, nhưng không muốn chấm dứt hợp đồng vì giá thuê khá rẻ, chỉ bằng một nửa so với giá hiện tại. Do vậy, Công ty B đã tự ý cho Công ty X thuê lại mặt bằng mà không hề thông báo hay xin phép Công ty A. Do mặt bằng ở xa nên Công ty A không phát hiện ra sự việc, vì phía ngoài, vẫn còn nguyên bảng hiệu của Công ty B. Chỉ đến khi Công ty X, trong quá trình hoạt động đã có sự cố cháy nhà xưởng, Công ty A mới hay biết mặt bằng của mình đã bị Công ty B cho thuê lại cả năm nay. Công ty A quyết định chấm dứt hợp đồng với Công ty B.
Tuy nhiên, điểm vướng mắc lớn nhất là trong hợp đồng không quy định trường hợp nếu Công ty B tự ý cho bên thứ 3 thuê lại mặt bằng, thì Công ty A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, dù có đề cập đến việc hợp đồng sẽ bị chấm dứt khi: Mặt bằng bị thu hồi theo quy hoạch giải toả đền bù của Nhà nước; Khi Công ty B làm ăn thua lỗ trong vòng 12 tháng liên tiếp dẫn đến vỡ nợ hoặc mất khả năng thanh toán; Quá 3 tháng liên tiếp mà Công ty B không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng cho Công ty A.
Hợp đồng cũng ràng buộc, nếu có một trong các trường hợp trên xảy ra thì Công ty A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải thông báo cho Công ty B bằng văn bản trước 3 tháng. Khi Công ty A đặt vấn đề chấm dứt hợp đồng và thu hồi lại mặt bằng, thì Công ty B lại kiên quyết từ chối, với lý do trong hợp đồng hai bên không thỏa thuận về tình huống này. Phía Công ty A cũng đã nhượng bộ bằng cách sẽ tiếp tục cho Công ty B thuê với điều kiện tăng giá thuê lên 150 triệu đồng/tháng, nhưng Công ty B không chịu. Bởi lẽ, nếu tiếp tục duy trì hợp đồng, thì mỗi tháng, Công ty B chẳng cần làm gì cũng thu về 100 triệu đồng.
Chính vì vậy Công ty A đã tham khảo ý kiến luật sư về việc nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng với Công ty B và báo trước 3 tháng bằng văn bản thì có vi phạm pháp luật và phải bồi thường gì cho Công ty B hay không?
Báo trước 3 tháng khi chấm dứt hợp đồng
Khoản 1, điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê tài sản như sau: “Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Ngoài ra, điều 480 Bộ luật Dân sự 2015 cũng có quy định: “1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. 2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Chưa hết, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đề cập đến trường hợp bên cho thuê nhà, công trình xây dựng được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê tự ý cho bên thứ 3 thuê lại mà không được sự đồng ý của bên cho thuê. Cụ thể, khoản 6, Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng như sau: “Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 1, điều 30 của luật này”.
Khoản 1, điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bên cho thuê nhà, công trình xây dựng có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây: “Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 3 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê; Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê; Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản”.
Ngoài ra ở tại khoản 3, điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có đề cập đến thời hạn báo trước của bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng là 1 tháng nếu không có thỏa thuận trước.
Như vậy dù trong hợp đồng thuê mặt bằng đã ký không đề cập đến việc Công ty A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Công ty B cho bên thứ 3 thuê lại mặt bằng, nhưng do Công ty đã đơn phương sử dụng mặt bằng trái mục đích ghi trong hợp đồng, nên Công ty A có thể căn cứ vào những quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như đã phân tích ở phần trên để làm cơ sở chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng với Công ty B và chỉ cần làm văn bản báo trước cho công ty B 3 tháng về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.
