Nhiều người lấy hợp đồng thuê nhà có sẵn ở trên mạng hoặc đến các văn phòng công chứng lấy mẫu rồi điền các thông tin vào đó, nhưng cả bên cho thuê và bên thuê nhà đều không đọc kỹ hợp đồng. Chỉ đến khi có tranh chấp xảy ra, họ mới chịu đọc kỹ lại hợp đồng và sau khi nghe luật sư phân tích, mới thấy có nhiều sơ hở.
Đột ngột ngưng hợp đồng
Ông bà Tư có một căn nhà 3 tầng lầu, chiều ngang 4 m và dài 25 m tại một quận trung tâm TP. Do căn nhà ở mặt tiền đường lớn, nên nhiều công ty, cá nhân muốn thuê. Sau nhiều lần đám phán, ông bà Tư đồng ý cho Ngân hàng X thuê 1/2 căn nhà phía mặt tiền với diện tích 4 m x 12 m với giá 50 triệu/tháng, nửa phía sau còn lại gia đình ông bà Tư sinh sống. Hợp đồng thuê nhà này được công chứng tại một phòng công chứng.
Việc cho thuê nhà hai năm đầu khá êm ấm. Hàng tháng Ngân hàng X thanh toán tiền thuê nhà đúng hạn, còn ông bà Tư luôn tạo điều kiện cho Ngân hàng X để việc thuê nhà thuận tiện nhất. Hễ có bất cứ hư hỏng nào, ông bà Tư cũng cho người sửa chữa ngay. Khi hợp đồng hết hạn, hai bên tiếp tục tái ký hợp đồng thêm hai năm, tiền thuê nhà tăng lên 10%.
Nhưng mới chỉ sau hai tháng, Ngân hàng X bất ngờ có văn bản đề nghị ngưng hợp đồng thuê nhà trước thời hạn và báo trước cho ông bà Tư 30 ngày theo một điều khoản quy định trong hợp đồng. Khi ông bà Tư thắc mắc, thì Ngân hàng X cho biết do nhu cầu phát triển kinh doanh, nên Ngân hàng X cần thuê mặt bằng diện tích có chiều ngang gấp đôi căn nhà của ông bà Tư để làm trụ sở. Đồng thời Ngân hàng X cũng đề nghị ông bà Tư phải trả lại khoản tiền đặt cọc 300 triệu khi hai bên ký kết hợp đồng thuê nhà.
Trước việc Ngân hàng X đột ngột thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đòi lại ngay tiền cọc, ông bà Tư rất băn khoăn vì việc ngưng hợp đồng vào tháng cuối năm sẽ khiến ông bà khó kiếm khách thuê. Còn khoản tiền đặt cọc 300 triệu ông bà Tư đã dùng sửa nhà cửa và lo cho con cái, nên không thể xoay kịp để trả cho Ngân hàng X. Ngoài ra, ông bà Tư cũng thắc mắc với việc Ngân hàng X đột ngột ngưng hợp đồng như vậy thì ông bà có phải trả lại tiền đặt cọc hay không nên đã nhờ luật sư tư vấn cho mình.
Nên có luật sư tư vấn
Theo hợp đồng thuê nhà hai bên đã ký kết, có quy định 3 trường hợp bên thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê nhà có một trong các hành vi sau đây: 1. Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; 2. Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận; 3. Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Ngoài ra, theo thoả thuận giữa hai bên, hợp đồng thuê nhà bị chấm dứt trong các trường hợp sau: 1. Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; 2. Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; 3. Nhà ở cho thuê không còn; 4. Bên thuê nhà chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về giải thể và phá sản; 5. Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Khi hợp đồng thuê nhà bị chấm dứt trong trường hợp này thì Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng cũng bị chấm dứt khi bên cho thuê hoặc bên thuê thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng như các bên đã thoả thuận.
Đối chiếu với quy định của pháp luật thì thoả thuận về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ký giữa ông bà Tư và Ngân hàng X phù hợp và được trích dẫn từ điều 131 Luật nhà ở 2014.
Ông bà Tư và Ngân hàng X cũng thoả thuận rằng khi bên thuê nhà thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hoặc khi hợp đồng thuê nhà được chấm dứt thuộc một trong các trường hợp các bên thoả thuận trong hợp đồng, thì ông bà Tư sẽ hoàn trả 300 triệu tiền đặt cọc lại cho bên Ngân hàng.
Do ông bà Tư không vi phạm bất kỳ nghĩa vụ nào và việc Ngân hàng X đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không xuất phát từ một trong các hành vi thuộc trường hợp bên thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng như đã nêu trên, nên về nguyên tắc thì Ngân hàng X phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đến hết thời hạn hai bên đã giao kết. Về lý, ông bà Tư hoàn toàn có quyền từ chối cho phép Ngân hàng X được ngưng hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
Ngoài ra, theo hợp đồng đã ký giữa hai bên, không có điều khoản nào cho phép Ngân hàng X được lấy lại tiền đặt cọc khi đơn phương ngưng hợp đồng trước thời hạn mà không thuộc trường hợp nào được quyền ngưng hợp đồng thuê nhà. Nhưng về tình cảm, ông bà Tư và Ngân hàng X có quyền thương lượng và thoả thuận với nhau trong trường hợp này.
Sau khi nghe luật sư phân tích, ông bà Tư thở phào nhẹ nhõm và cho biết sẽ thoả thuận với Ngân hàng X về việc trả lại tiền cọc một cách hợp lý, hợp tình. Điều quan trọng nhất ông bà Tư nhận ra là cần tham vấn ý kiến của luật sư và phải đọc kỹ từng điều khoản trong hợp đồng để cho an toàn chứ không thể ký mà không đọc hay khi chưa hiểu.
